Как-то прошлым летом мы плыли по Москве-реке на пароходике, и одна из присутствовавших дам, повидавшая немало европейских городов, сказала:  в Европе дома на набережных, в первом ряду у воды – дорогое элитное жилье, а здесь вдоль реки какие-то заброшенные цеха. Мы, действительно, одну за другой проплывали промзоны, во многих случаях явно уже не рабочие.

И вот стало известно, что, поскольку Москва в границах МКАД почти исчерпала свой потенциал застройки, практически единственной возможностью для нового строительства на территории города признаны именно промзоны.  Журналисты уже окрестили их «ржавым поясом» столицы.

Конечно, огромные пространства, которые после остановки базировавшихся на них предприятий перестали использоваться, на сегодня – лакомый кусок для строителей. Впрочем они уже не раз пытались пробиться на эти территории, но это оказалось не так-то просто. Большинство этих участков находится в руках частных собственников. И у столичных властей не так много инструментов влияния на владельцев промзон.

Но это – одна сторона вопроса. Другая же состоит в том, что чаще всего на этих участках уже есть необходимые коммуникации и мощности. Девелоперу лишь необходимо согласовать их подключение. А ведь это дорогого стоит.

Теперь немного цифр. На территории Старой Москвы (это название, видимо, скоро станет повсеместным, поскольку появилась Новая Москва, простирающаяся чуть ли не до границ Калужской области) сегодня  насчитывается более 200 промзон. Их общая площадь составляет порядка 18,8 тыс. га, а это, между прочим, более 17% территории города (в пределах МКАД). В то же время действующими объектами промышленности и науки занято порядка 52% от указанной площади. Остальные 48% территории фактически ждут своего застройщика. И застройщики уже изготовились к броску.

В этом году должна быть проведена масштабная работа над проектами строительства на территории промзон. Наиболее крупными из них должны стать проекты застройки территорий заводов «ЗИЛ» и «Серп и Молот». И это – только начало.  В планах на ближайшие годы предусмотрено введение  более 2 млн кв. м различной недвижимости на территориях промзон ежегодно. Причем это – не мечты и не оптимистические прогнозы, имеющие обыкновение не сбываться. По официальным данным, в прошлом году на территориях столичных промзон сдано в эксплуатацию около 1,3 млн кв. м недвижимости. «Я уверен, что в этом году показатели по вводу будут как минимум не ниже, а возможно, и больше», – заявляет глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин.

Однако на ситуацию стоит посмотреть и с другой стороны. В опубликованном списке столичных промзон в Южном административном округе названы:

район Даниловский – промзоны «ЗИЛ», «Динамо», ТЭЦ-9;

район Бирюлево Восточное – ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», завод игрушек «Огонек»;

район Бирюлево Западное – ТЭЦ-26, Покровская плодоовощная база, пивоварня «Эфес», Мостоотряд-4;

район Нагатино-Садовники – ЦНИИХМ, 7-й троллейбусный парк, 9-й автобусный парк, Электроподстанция 213 (ее территория частично находится в соседнем районе Москворечье-Сабурово;

район Москворечье-Сабурово – МИФИ, Московский институт полиметаллов, ВНИИХТ;

район Царицыно - Царицынский мясокомбинат;

район Нагорный – Котельский кирпичный завод, ППК «Медная фольга», 8-й троллейбусный парк.

Думаю, у жителей нашего округа может возникнуть немало вопросов о возможностях застройки целого ряда поименованных промзон. Еще больше вызовет вопросов утверждение, что в большинстве случаев, их территория была отдана под склады или превратилась в огромную свалку. А ведь это – один из аргументов о необходимости застройки промзон.

Но наступление на промзоны уже идет полным ходом. В ближайшее время будет объявлен конкурс на реализацию проекта реновации территории бывшего завода имени Лихачева (ЗИЛ). Как уверяет Марат Хуснуллин: «Проект реновации территории ЗИЛа является одним из самых крупных проектов по реорганизации промышленных зон в мире. Я думаю, что его реализация займет около десяти лет». Сам же проект планировки развития территории предполагает возведение около 4,5 млн кв. м недвижимости при общем объеме инвестиций порядка 12 млрд долларов.

Правда, именно вопрос инвестиций может оказаться роковым. Только что известная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE Россия объявила, что инвестиции в коммерческую недвижимость в РФ в I квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долл., или 26,5% от уровня I квартала 2013г., говорится в отчете CBRE. Пересматривать общегодовой прогноз CBRE собирается во II квартале 2014г.

Еще одна компания –  «Jones Lang LaSalle» (JLL) свой прогноз по годовому объему инвестиций в коммерческую недвижимость в России уже пересмотрела, снизив его с 7 млрд долл. сразу до 3,4 млрд долл.

Эта ситуация, разумеется, должна негативно сказаться на планах столичных строителей.

Тем не менее чиновники московского правительства видят проблему развития промзон в комплексе: здесь и возможность изменить функционал некоторых предприятий, сориентировав их на инновационное экологически чистое производство или размещение объектов науки и технопарков на своей территории. Москва создаст новые рабочие места рядом с жильем на периферии города, считают защитники этого проекта.  По замыслу чиновников, такой вариант развития позволит снять часть транспортного потока, утром в будни стремящегося в центр столицы, а вечером – из него. Между прочим, исключительно здравая мысль, учитывая пробки, например, на территории того же ЮАО.

И еще одна здравая мысль столичных властей, касающаяся освоения промзон: плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. м на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина – на рабочие места.

Однако то, что волнует столичное правительство, не так важно для девелоперов. Они с куда большим азартом обсуждают вопрос: какое жилье надо строить и как повлияет строительство жилья в промзонах на цены на него в столице. И тут мнения расходятся.

«Если говорить о сегменте жилой недвижимости, то на данных территориях, скорее всего, появятся объекты комфорт - и бизнес-класса. С учетом расположения участков, а также масштабов и сроков реализации проектов, данные сегменты будут наиболее востребованы рынком»,  – считают одни.

«Конечно, застройщики стараются возводить на подобных участках дорогое жилье, однако в некоторых промзонах возможно строительство только эконом-класса или комфорт-класса. К тому же некоторые фабрики и заводы вообще не будут переезжать – с таким соседством покупатели жилья бизнес-класса вряд ли смирятся», – отмечают другие.

Разница во мнениях – разница в подходах. Одни компании готовы, может быть, строить в промзонах по договоренности с городом жилье эконом-класса, куда можно переселить жителей из ветхого жилья или сносимых пятиэтажек, а уже на их месте строить дорогие дома. Другим столь сложный путь не нужен. Им бы, грубо говоря, завтра полностью снести, например, тот же МИФИ и построить на его месте многоэтажные элитные дома и бизнес-центры.

Какой подход возьмет верх, мы пока не знаем.

А главное – мы не знаем ответа на вопрос, какие преференции получат в случае освоения тех или иных промзон граждане, живущие в соответствующих районах. Или об их интересах позабудут? Но зачем городу массовое жилищное строительство, если его жители ничего от него не получат? Над этими вопросами стоит задуматься уже сейчас, когда проекты освоения промзон только разрабатываются.