На главную страницу       Телефоны      Написать письмо                  

:: Рынок жилья на пороге кризиса ::

 

Еще недавно московский рынок жилья мог радовать своим непрекращающимся ростом: нефтяные деньги, хлынувшие в столицу, поднимали его, как дрожжи тесто. Сегодня же эксперты утверждают: предложение на рынке жилья в Москве за прошедший год сократилось на 40% и продолжает уменьшаться. Дефицит привел к тому, что цены на жилье за год выросли на 36,4% (на 9,7% процента в первом полугодии и 24,4% во втором).

Причем быстрее других дорожают однокомнатные квартиры в панельных домах. Это связано с высокой инвестиционной привлекательностью однокомнатных квартир: такое жилье часто покупается для последующей сдачи в аренду.
Что же случилось, ведь раньше жилье в столице не дорожало с такой скоростью. Во-первых, по мнению экспертов, причину надо искать в росте благосостояния населения и увеличившемся притоке иногородних жителей на учебу и работу в Москву. С таким мнением сложно согласиться: слишком велико количество людей, живущих, если не за чертой бедности, то достаточно близко к ней. А люди, приезжающие в Москву на учебу, навряд ли сразу покупают себе жилье.

Вот с другой причиной, названной экспертами, не согласиться куда сложнее: речь идет об ажиотажном спросе на жилье, возникшем, поскольку темпы жилищного строительства значительно отстают от существующего спроса.  Этот разрыв эксперты связывают прежде всего с несвоевременным введением в силу весной прошлого года закона о долевом строительстве, который разрушил привычную схему финансирования. В результате небольшие компании стали вытесняться с рынка: в соответствии с новыми положениями законодательства им стало труднее привлекать финансирование для строительства объектов. Мелкие и средние инвесторы стали сворачивать свои проекты, дома остались недостроенными, а на улицы наших городов, от Москвы до самых до окраин, вышли обманутые «соинвесторы», чьи требования медленно, но верно становятся все более  и более политическими.
А поскольку массовый приток иногородних граждан в Москву пока не сокращается, печальной реальностью стало и фантастическое повышение арендных ставок на жилье. Сегодня стоимость аренды однокомнатной квартиры практически сравнялась с ежемесячной выплатой по ипотечному кредиту. Правда, ипотека только – только набирает обороты, поскольку банковский процент еще высоковат.

В итоге лидером роста цен в конце 2005 года стали квартиры так называемого «эконом-класса». Стоимость квадратного метра  в типовом панельном доме побила все рекорды бьёт, поднявшись только за декабрь на 7,62%. И в это же время примерно на 13,4% сократился объем предложений на рынке жилья. Причем самое высокое сокращение объема, до 17,6%, наблюдалось именно на рынке самого дефицитного – панельного жилья.

Некоторые же специалисты рисуют еще более мрачную картину:  поскольку в первой половине 2005 года на рынке недвижимости наблюдалась стагнация, накопился определенный запас объектов, которые затем и были распроданы. Если учесть этот факт, то окажется, что, по сравнению с январем 2005 года, количество предложений на первичном рынке сократилось на 20 - 25%. А это уже грозит кризисом жилищного рынка.

В итоге на положение с московским жильем уже обратили внимание в Европе. Немецкая «Die Presse» опубликовала 17 января статью «Опасный бум на московском рынке недвижимости». В ней, кроме историй про обманутых «соинвесторов», приводятся мнения немецких специалистов. Так Ханс-Георг Фееше, директор компании «Aengevelt», занимающейся недвижимостью, утверждает, что Москва была и остается одним из самых привлекательных рынков недвижимости во всем мире. Однако городу, по мнению немецких специалистов,  необходимы инвестиции в размере 80 миллиардов долларов только в строительство офисных и торговых помещений, чтобы выйти на уровень Берлина. А мошенничества недобросовестных строительных фирм, по их же мнению, может привести к глубокому кризису или вообще краху рынка недвижимости.

Кроме того, немцы указывают еще на одну опасную тенденцию – высокую степень монополизации сектора недвижимости. Земельный рынок, по их словам, также монополизирован: «Без согласия губернатора или мэра ничего сделать нельзя. В Москве можно только арендовать землю на 49 лет, а не купить ее. Собственником остается город. Четыре или пять крупных строительных фирм поделили Москву между собой. И конкурентами они друг друга не считают».

Чьи эксперты, наши или немецкие,  окажутся в итоге правы, нам предстоит увидеть в самом скором времени.

© М.М.Вирин

Концепция и дизайн: Шварц Елена. Администратор сервера Глеб Игрунов.